Encontrar un piso de alquiler, sobre todo en las grandes ciudades, puede resultar una tarea complicada.
La alta demanda ha favorecido que los inquilinos se vean obligados a aceptar todas las cláusulas de un contrato redactado unilateralmente por el arrendador.
La realidad es que existen una serie de normas por las que deben regir este tipo de contratos y están agrupadas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que puedes consultar en el BOE, en este enlace.
Es importante que tanto arrendadores como inquilinos tengan presente esta normativa, y es que el contrato podría considerarse nulo si en él se establecen cláusulas contrarias a ley.
Estos son algunos de los aspectos más importantes a tener en cuenta:
- Duración del contrato
Es posible determinar un plazo determinado (incluso inferior a un año), si el alquiler está sujeto a una necesidad temporal del inquilino (un ejemplo sería el curso escolar en el caso de los estudiantes).
No obstante, si la propiedad se alquila como vivienda habitual está sujeto a las disposiciones de la LAU, en cuya modificación de 2019 se elevó la duración de los contratos de tres a cinco años (7 si el arrendador es persona jurídica).
Transcurridos estos cinco años, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales a no ser que una de las partes no quiera renovarlo, en cuyo caso, el inquilino está obligado a notificarlo con 2 meses de antelación y el arrendatario con 4 meses.
- Desistimiento del contrato
En algunos casos, los propietarios incluyen sin ningún sustento legal, como un año de obligado cumplimiento del contrato para garantizarse el cobro de, al menos, 12 meses. La LAU, en su artículo 11, permite al inquilino desistir tras el sexto mes sin ningún tipo de penalización.
- Actualización de la renta
La Renta podrá actualizarse anualmente y en función de la subida del IPC.
El arrendador deberá notificar al inquilino el importe de la actualización y deberá acompañar dicha notificación de una certificación del Instituto Nacional de Estadística expresiva de los índices determinantes de la cantidad notificada.
Algunos propietarios exigen al inquilino que se haga cargo de los gastos de comunidad o el IBI a partir del segundo o tercer año... este método para incrementar el precio del alquiler indirectamente no estaría permitido según la LAU.
- Fianza, garantía y pagos por anticipado
El propietario solo puede exigir un mes de fianza. Y adicionalmente, otros dos meses de garantías. Lo que exceda de esto no es legal.
En algunos contratos hay cláusulas que obligan a pagar la renta por anticipado (se suelen pedir tres o seis meses, pero hay casos de hasta un año). Esta práctica es ilegal y los inquilinos no están obligados a pagar las rentas por anticipado, salvo que sea de forma mensual.
- Reparaciones
El arrendatario debe saber que las las reparaciones necesarias para que la vivienda se mantenga en condiciones de habitabilidad debe pagarlas el propietario. Eso sí, el inquilino debe asumir las pequeñas reparaciones por el uso ordinario de la casa (por ejemplo, el cambio de una bombilla).
Nuestra última recomendación, si estás en proceso de alquilar una vivienda, es que verifiques que el arrendador es el titular del inmueble (del mismo modo que él verificará tu solvencia).
