Una operación de compraventa de una vivienda acarrea ciertos gastos.
La ley marca qué gastos corresponde pagar al comprador y al vendedor, y aunque hay cierto margen a la negociación (siempre estableciéndolo mediante cláusulas legales), a la hora de vender una vivienda, podemos saber de antemano cuales serán las obligaciones que debemos asumir:
El Certificado de Eficiencia Energética es obligatorio en España desde junio de 2013 tanto para poder anunciar, alquilar o vender un inmueble.
El precio del certificado energético suele oscilar entre 100 y 200 euros, dependiendo de los honorarios del profesional que lo realice y de las características de la propiedad.
Los honorarios de los notarios, denominados aranceles, están regulados por el Estado.
Los gastos de otorgamiento de escrituras serán, según ley, a cuenta del vendedor y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán a cuenta del comprador. Aunque esto puede verse modificado según las costumbres de cada comunidad. Por ejemplo, en Galicia los gastos de otorgamiento de escritura, acostumbra a asumirlos la parte compradora.
En el caso del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, los precios están entre 600 y 875 euros, dependiendo del precio del inmueble.
¿La propiedad tenía hipoteca?
Si es así, el vendedor deberá abonar los gastos de notaría y cancelación de la misma en el Registro de la Propiedad. Es necesario para que el nuevo propietario pueda inscribir la vivienda a su nombre. Habitualmente se suele delegar esta gestión en la misma notaría que tramita la compraventa, aportando una provisión de fondos para los gastos.
Los gastos aproximados serían:
- Un 0,50% en concepto de cancelación (siempre dependiendo de las condiciones anteriormente firmadas con la entidad financiera)
- Aranceles notariales, gastos de gestión y tasas de registro, aproximadamente entre 500 y 1.000 euros.
La venta de un inmueble debe tributar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) si se reside en España, salvo en determinados casos cuando se trate de la vivienda habitual. En el caso de no residir en España, estará sujeta al Impuesto sobre la Renta de no Residentes.
Toda ganancia (si la hay), debe declararse como incremento patrimonial. Es decir, pagar por la diferencia entre el importe por el que se adquirió y el de la venta siempre que haya habido beneficios. ¿Cómo se calcula? Teniendo en cuenta la diferencia entre el valor al que se vende la vivienda y el valor al que se compró.
Si la venta es de la residencia habitual, puede estar exenta de tributación como ganancia patrimonial en los siguientes casos:
- Si se destina el importe recibido a la compra de otra vivienda habitual en el plazo de dos años anteriores o posteriores a la venta. Eso sí, debe incluirse en la declaración de la renta y acogerse al supuesto de exención por reinversión.
- Si el vendedor tiene más de 65 años.
Es el impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana y que paga el vendedor.
Se calcula teniendo en cuenta el valor catastral del suelo y el número de años que ha tenido el vendedor el inmueble.
El vendedor un plazo de 30 días naturales desde la fecha de la escritura para liquidarlo en el ayuntamiento.
Esto implica que el piso debe estar al día en los pagos de las cuotas de comunidad, derramas e impuestos.
En lo que respecta a los impuestos municipales (recogida de basuras, IBI), el vendedor debe asumir el pago de los mismos incluyendo los correspondientes al año natural en el que se realiza la operación de compraventa (independientemente de que ésta se efectuase, por ejemplo, el 2 de enero del mismo).
En cualquier caso, cabe acuerdo entre las partes para que el pago se reparta de forma proporcional.
